Immobilienentwicklung: einfacher als gedacht

Immobilienentwicklung? Einfacher als viele denken?

Eine Immobilienentwicklung kann zwar finanziell attraktiv sein, klingt aber für viele nach «zu gross», «zu kompliziert» oder «nur etwas für Profis». Dann doch lieber einfach verkaufen oder vermieten und sofort profitieren, als kompliziert bauen?

Doch der Eindruck täuscht. Wer früh die richtigen Fragen stellt und die Finanzierung sauber vorbereitet, kann auch als Privatperson oder «kleiner» Investor eine Entwicklung stemmen. In der Schweiz wohlgemerkt mit klaren Regeln, aber auch mit verlässlichen Prozessen. Zentral ist für Laien aber die Wahl eines erfahrenen Partners.

Wir zeigen Schritt für Schritt ein einfaches Vorgehen auf.

Was ist Immobilienentwicklung eigentlich?

Klären wir erst einmal die Grundlagen: «Entwickeln» bedeutet, den Wert einer Liegenschaft oder eines Gebäudes gezielt zu steigern, indem man sie baulich verändert. Zu typischen Beispielen gehören:

• Ein Gebäude wird aufgestockt oder umgenutzt.
• Aus einem älteren Mehrfamilienhaus wird ein zeitgemässer Ersatzneubau.
• Eine Immobilie wird saniert, energetisch optimiert oder im Grundriss angepasst.
• Eine Parzelle wird besser (aus-)genutzt.
• Auf einer grünen Wiese wird ein Gebäude erstellt.

So manche Immobilie oder Grundstück haben denn auch beträchtliches «verstecktes» Potenzial. Eine Immobilie zu entwickeln ist deshalb oft deutlich attraktiver als der direkte Verkauf oder die laufende Vermietung. Auch wenn erst gebaut werden muss.

Wie läuft eine Immobilienentwicklung ab?

Immobilienbesitzer müssen sich ein paar wichtige Fragen stellen, bevor sie ein solches Projekt ins Auge fassen. Denn bevor Sie sich in Ideen oder Neubaupläne «verlieben», müssen Sie die harten Fakten prüfen.

• Klären Sie die Machbarkeit und das Potenzial genau ab: Was ist auf dem Grundstück gemäss Zonen- und Bauvorschriften eines bestimmten Standorts realistisch zulässig? Welche totale Nutzfläche ist ungefähr möglich? Gibt es eine Nachfrage für dieses Produkt (Mietwohnungen, Eigentum, Grösse, Standard)? Welche Risiken müssen geklärt werden (Altlasten, Lärm, Erschliessung, Denkmalschutz, Nachbarschaft, …)?
• Damit einher geht eine klare Vorstellung davon, welches Risiko Sie eingehen möchten: eine konservative, «sanfte» Sanierung oder ein Ersatzneubau mit grossem finanziellem Hebel? Was soll nach der potenziellen Entwicklung mit der Immobilie passieren: Möchten Sie sie halten oder verkaufen? Sind Sie in der Lage, die ungefähren Kosten und Erträge zu beurteilen? Das heisst schliesslich auch, Klarheit darüber zu schaffen, wer was finanziert.
• Wen ziehen Sie als Laie als Partner bei, beziehungsweise, welcher Profi unterstützt Sie bei der Planung und Umsetzung?

Das «Vorprojekt»

Haben Sie diese Fragen grundsätzlich für sich beantwortet, folgt die Vertiefung. In anderen Worten: Konzeptarbeit.

• Festlegen der Zielgruppe und Positionierung: Wen sprechen wir an? Wie viel Fläche soll entstehen? In welchem Standard? Ist ein Nutzenversprechen definiert (z. B. «familienfreundlich», «barrierearm», «urban-kompakt», «nachhaltig», …)?
• Beobachtung des Umfelds: Wie sieht die Mikrolage aus? Was sind Nachfrageargumente, die ziehen? Welche Konkurrenz gibt es? Was sind realistische Preis-/Mietbandbreiten? Etc.
• Detaillierung der Pläne: Hier geht es um den Zeitplan, die Klärung der Behörden- und Bewilligungswege, die Projektorganisation – also den Einbezug und die Zusammenarbeit mit den Projektpartnern – sowie die Präzisierung der Kosten- und Risikosteuerung.

Finanzierung – gewusst wie

Im Gegensatz zum direkten Verkauf benötigen Sie in den meisten Fällen einen Partner, um die Entwicklung überhaupt erst finanzieren zu können. Bei dessen Auswahl ist nicht nur das «beste Angebot», also der offerierte Zinssatz oder das geforderte Eigenkapital, entscheidend. Andere Faktoren sind mindestens genauso wichtig:

• Das Projektverständnis: Kennt der potenzielle Partner verschiedene Projektlogiken oder nur Standardhypotheken?
• Die Transparenz: Wie verständlich sind die Bedingungen aufgesetzt?
• Die Flexibilität: Wie geht der potenzielle Partner mit Planänderungen um?
• Die Erfahrung: Welche ähnlichen Projekte hat der potenzielle Partner schon umgesetzt?

Gute Finanzierungspartner achten auch stets darauf, ob Sie bei der Ausarbeitung der Architektur, der Bewilligungsstrategie, der Kostenplanung, dem Baumanagement und um Nachhaltigkeit und Vermarktung kompetente, eingespielte Fachleute einsetzen – und ob die Verantwortlichkeiten klar sind.

Immobilienprojekte erfolgreich umsetzen

Der typische Ablauf von der Vorprüfung und dem Konzept über das Vorprojekt, den Bewilligungsweg, die Finanzierung, Realisierung und Vermarktung ist als Prozess zu verstehen. Nicht als eine einzige grosse Hürde.

Wenn die Machbarkeit einer Idee von Anfang an passt, der Bewilligungsweg realistisch eingeschätzt ist, die Kosten konservativ und sauber geführt und die Rollen klar sind, Entscheidungen zügig getroffen und Finanzierungspartner früh eingebunden werden, erhöht sich die Machbarkeit eines Projekts massiv.

In diesem Bereich sind Stolpersteine erstaunlich banal, und genau deshalb gut vermeidbar:

• Zu spät geprüfte Machbarkeit (Zonen, Ausnützung, Auflagen)
• Zu optimistische Zahlen (Baukosten, Zeit, Vermarktung)
• Unklare Verantwortlichkeiten (wer entscheidet was – und wann?)
• Zu wenig Reserven (finanziell und zeitlich)
• Finanzierung «erst am Schluss» gedacht (statt als Teil des Konzepts)

Immobilienentwicklung muss kein Sprung ins Ungewisse sein. Mit klarem Plan, realistischen Annahmen und erfahrenen Partnern werden Projekte auch für Privatpersonen und kleinere Investoren gut machbar.