Dichtekennzahlen: GFZ, AZ, BMZ, ÜZ und GZ einfach erklärt

Dichtekennzahlen – wie viel auf Ihrem Grundstück gebaut werden darf

Wer wissen will, was auf einer Parzelle möglich ist, stösst schnell auf Begriffe wie Geschossflächenziffer, Überbauungsziffer oder Baumassenziffer. Sie klingen technisch – und beantworten doch alle dieselbe einfache Frage: Wie dicht darf hier gebaut werden?

Diese Dichtekennzahlen stehen in der Bau- und Zonenordnung Ihrer Gemeinde. Sie entscheiden mit darüber, ob auf einem Grundstück ein Einfamilienhaus, ein Mehrfamilienhaus oder nichts Zusätzliches mehr Platz hat – und gehören damit zu den wichtigsten Werttreibern einer Liegenschaft.

Wir erklären die fünf wichtigsten Kennzahlen in einfachen Worten, zeigen, wie sie zusammenspielen – und was gilt, wenn gar keine Ziffer vorgeschrieben ist.

Was Dichtekennzahlen regeln

Jede Gemeinde teilt ihr Gebiet in Zonen ein. Für jede Bauzone legt die Bau- und Zonenordnung – je nach Kanton auch Baureglement oder Bau- und Nutzungsordnung genannt – fest, wie intensiv ein Grundstück genutzt werden darf. Die Kennzahlen dafür heissen im Fachjargon «Nutzungsziffern». Alle setzen etwas Gebautes ins Verhältnis zur anrechenbaren Grundstücksfläche, also zum Teil der Parzelle, der in der Bauzone liegt. Was gemessen wird, unterscheidet sich:

• die Geschossfläche – alle Stockwerke zusammengezählt (Geschossflächenziffer GFZ, Ausnützungsziffer AZ),
• der Fussabdruck – wie viel Boden vom Gebäude bedeckt wird (Überbauungsziffer ÜZ),
• das Volumen – wie viel Raum das Gebäude einnimmt (Baumassenziffer BMZ),
• die Grünfläche – wie viel vom Grundstück unbebaut bleiben muss (Grünflächenziffer GZ).

Die fünf Kennzahlen im Überblick

Geschossflächenziffer (GFZ), Ausnützungsziffer (AZ) – die Fläche

Die bekannteste Dichtekennzahl, vielen auch als Ausnützungsziffer (AZ) geläufig. Sie sagt, wie viel Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche gebaut werden darf. Eine GFZ von 0.5 bedeutet: Auf 1'000 m² Grundstück sind 500 m² Geschossfläche möglich – ob auf einem Geschoss oder auf drei, lässt die Ziffer offen. Viele Kantone haben die AZ im Zuge der Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) durch die GFZ ersetzt; bei ihr zählen mehr Flächen mit, etwa Treppenhäuser und Wände, je nach Kanton auch Untergeschosse. Die Werte sind deshalb nicht direkt vergleichbar. Einige Kantone, darunter Zürich, arbeiten weiterhin mit der AZ.

Einfach gesagt: Die GFZ und AZ sind das Flächenbudget – wie viel Fläche Sie insgesamt «ausgeben» dürfen.

Überbauungsziffer (ÜZ) – der Fussabdruck

Sie regelt, wie viel der Grundstücksfläche von Gebäuden bedeckt sein darf – unabhängig von der Höhe. Eine ÜZ von 0.25 heisst: Auf 1'000 m² dürfen höchstens 250 m² überbaut werden. Der Rest bleibt frei für Garten, Zufahrt oder den Abstand zum Nachbarn.

Einfach gesagt: Die ÜZ begrenzt den Fussabdruck des Hauses.

Baumassenziffer (BMZ) – das Volumen

Hier zählt der Rauminhalt des Gebäudes über dem Boden, in Kubikmetern pro Quadratmeter Grundstück. Eine BMZ von 3.0 erlaubt auf 1'000 m² ein Bauvolumen von 3'000 m³. Die Baumassenziffer ist dort naheliegend, wo das Volumen mehr aussagt als die Fläche. Viele Gemeinden setzen sie auch in Wohn- und Kernzonen ein, teils anstelle der GFZ oder AZ.

Einfach gesagt: Die BMZ bestimmt, wie gross die «Schachtel» sein darf – egal, wie viele Böden man einzieht.

Grünflächenziffer (GZ) – was frei bleiben muss

Sie funktioniert umgekehrt: Sie legt fest, welcher Anteil des Grundstücks begrünt und unversiegelt bleiben muss. Eine GZ von 0.3 bedeutet: Mindestens 300 m² von 1'000 m² sind Grünfläche – Parkplätze und Zufahrten zählen nicht dazu. Im Kanton Zürich erfüllt die Freiflächenziffer einen ähnlichen Zweck.

Einfach gesagt: Die GZ ist die Untergrenze für den Garten.

Ein einfaches Rechenbeispiel

Nehmen wir ein Grundstück mit 1'000 m² anrechenbarer Fläche in einer Wohnzone mit folgenden Vorgaben:

• GFZ/AZ 0.5 – maximal 500 m² Geschossfläche
• ÜZ 0.25 – maximal 250 m² überbaut
• GZ 0.3 – mindestens 300 m² grün
• Maximal zwei Vollgeschosse

Die 500 m² Geschossfläche müssen auf einem Fussabdruck von höchstens 250 m² Platz finden – also auf zwei Geschossen à 250 m². Damit ist das Flächenbudget genau ausgeschöpft. Steht heute ein Einfamilienhaus mit 180 m² Geschossfläche auf dem Grundstück, bleibt eine rechnerische Reserve von 320 m².

Die Rechnung ist bewusst vereinfacht – was als anrechenbar gilt, regelt jeder Kanton anders. Sie zeigt aber das Prinzip: Die knappste Vorgabe bestimmt den Spielraum.

Warum die Kennzahlen allein nicht reichen

Dichtekennzahlen sind Obergrenzen – kein Anspruch. Ob das Maximum tatsächlich gebaut werden kann, hängt von weiteren Vorgaben ab:

• Abstände, Höhen, Dachformen, Erschliessung und Parkierung bestimmen, wo der Baukörper stehen darf und wie viel Fläche für Wohnraum übrig bleibt.
• Schutzauflagen wie Ortsbildschutz, Denkmalpflege, Lärmschutz oder Gewässerabstände können das Potenzial deutlich einschränken.
• Boni und Mindestdichten wirken in beide Richtungen: Für Arealüberbauungen oder Gestaltungspläne gewähren viele Bauordnungen eine höhere Dichte, einzelne Kantone auch für besonders energieeffizientes Bauen. Umgekehrt schreiben manche Gemeinden Mindestdichten vor, damit Bauland nicht zu locker genutzt wird.

Für Eigentümer ist das entscheidend: Ob Sanieren, Aufstocken oder Ersatzneubau der sinnvollere Weg ist, hängt oft davon ab, welche Vorgabe den Spielraum begrenzt. Gerade ältere Häuser schöpfen das heute geltende Flächenbudget häufig nicht aus, weil viele Gemeinden ihre Zonenordnungen seit dem revidierten Raumplanungsgesetz von 2014 in Richtung Innenentwicklung angepasst haben.

Und wenn keine Dichtekennzahl gilt?

In vielen Zonen – häufig in Kernzonen, aber auch in manchen Wohnzonen – steht keine Nutzungsziffer in der Bauordnung. Beliebig dicht bauen darf man deshalb nicht: Die Dichte ergibt sich dann aus den Vorschriften, die den Baukörper von aussen begrenzen – Grenz- und Gebäudeabstände (in vielen Kantonen wachsen sie mit der Gebäudelänge oder -höhe), Baulinien, Vollgeschosse, Gebäude- und Firsthöhe sowie Gebäudelänge. In Kernzonen kommen oft Einordnungsvorschriften zum Ortsbild dazu.

So rechnen Sie in diesem Fall – ebenfalls vereinfacht:

1. Baufeld bestimmen: Ziehen Sie die geltenden Abstände von den Parzellengrenzen ab. Bei einer Parzelle von 25 × 40 m und 5 m Abstand auf allen Seiten bleibt ein Baufeld von 15 × 30 m, also 450 m².
2. Mit der Geschosszahl multiplizieren: Sind zwei Vollgeschosse erlaubt, sind theoretisch 2 × 450 m² = 900 m² Geschossfläche möglich – zuzüglich Dach- oder Attikageschoss, sofern zulässig.
3. Realistisch korrigieren: Kaum ein Gebäude füllt das Baufeld aus. Gebäudelänge, Mehrlängenzuschläge, Zufahrt, Parkierung und ein sinnvoller Grundriss reduzieren das Ergebnis deutlich. Die Zahl ist eine Obergrenze, kein Projekt.

Ohne Nutzungsziffer gibt es also kein fixes Flächenbudget – Grundstücksform, Abstände und Höhe entscheiden. Bei schmalen oder ungünstig geschnittenen Parzellen fällt der Spielraum deshalb oft kleiner aus, als die Grösse vermuten lässt. Hier braucht es fast immer eine fachliche Prüfung oder eine Potenzialanalyse, die Abstände und Höhen mitrechnet.

So gehen Sie vor

Ein pragmatischer Erst-Check in vier Schritten:

1. Zone bestimmen: Der Zonenplan ist bei den meisten Gemeinden und Kantonen online einsehbar.
2. Vorgaben ablesen: Welche Nutzungsziffern, Geschosszahlen und Abstände gelten in dieser Zone?
3. Ist-Zustand erfassen: Wie viel Geschossfläche und überbaute Fläche hat Ihr Gebäude heute? Baupläne oder die Baubewilligung helfen.
4. Spielraum abschätzen: Vergleichen Sie Ist und Soll für jede Vorgabe – die knappste bestimmt den Spielraum.

Übrigens: Diese Schritte lassen sich abkürzen. Die PORT-Potenzialanalyse führt Zonenplan, Bau- und Zonenordnung und weitere Grundlagendaten automatisch zusammen. Sie geben eine Adresse ein und sehen kostenlos und ohne Anmeldung, welche Zone und welche Kennzahlen gelten – und welches rechnerische Potenzial sich daraus ergeben könnte.

Fünf Kürzel, eine Frage

GFZ, AZ, BMZ, ÜZ und GZ klingen nach Verwaltung. Dahinter steckt eine einfache Logik: Jede Kennzahl beschreibt einen anderen Aspekt derselben Frage – wie dicht darf gebaut werden? Wer früh weiss, welche Kennzahl oder welcher Abstand den Spielraum begrenzt, spart Zeit, vermeidet Fehlplanungen und trifft bessere Entscheidungen – ob halten, sanieren, entwickeln oder verkaufen.