Sviluppo immobiliare: più semplice di quanto si pensi

Sviluppo immobiliare? Più semplice di quanto molti pensino?

Uno sviluppo immobiliare può essere finanziariamente interessante, ma a molti sembra «troppo grande», «troppo complicato» o «solo per professionisti». Non sarebbe meglio semplicemente vendere o affittare e trarne subito un beneficio, invece di intraprendere una complicata costruzione?

L'impressione, però, inganna. Chi si pone presto le domande giuste e prepara con cura il finanziamento può portare avanti uno sviluppo anche come privato o «piccolo» investitore. In Svizzera ciò avviene con regole chiare e processi affidabili. Per i non addetti ai lavori, però, è fondamentale la scelta di un partner esperto.

Vi presentiamo passo dopo passo un approccio semplice.

Cosa significa esattamente sviluppo immobiliare?

Chiariamo prima le basi: «sviluppare» significa aumentare in modo mirato il valore di un immobile o di un edificio modificandolo dal punto di vista costruttivo. Tra gli esempi tipici:

• Un edificio viene sopraelevato o destinato a un nuovo uso.
• Un vecchio edificio plurifamiliare viene sostituito da una nuova costruzione contemporanea.
• Un immobile viene risanato, ottimizzato dal punto di vista energetico o adeguato nella planimetria.
• Una particella viene utilizzata (o sfruttata) in modo migliore.
• Su un terreno vergine viene realizzato un edificio.

Molti immobili o terreni nascondono un notevole potenziale «invisibile». Sviluppare un immobile è quindi spesso decisamente più interessante della vendita diretta o della locazione continuativa – anche se prima occorre costruire.

Come si svolge uno sviluppo immobiliare?

I proprietari di immobili devono porsi alcune domande importanti prima di prendere in considerazione un simile progetto. Prima di «innamorarsi» di idee o di progetti di nuova costruzione, occorre esaminare i fatti concreti.

• Chiarite con precisione la fattibilità e il potenziale: cosa è realisticamente ammesso sulla particella secondo le prescrizioni di zona e di costruzione del luogo? Quale superficie utile totale è approssimativamente possibile? Esiste una domanda per questo prodotto (appartamenti in affitto, proprietà, dimensioni, standard)? Quali rischi vanno chiariti (siti contaminati, rumore, urbanizzazione, tutela dei monumenti, vicinato, …)?
• A ciò si accompagna un'idea chiara del rischio che intendete assumervi: un risanamento conservativo e «morbido» o una nuova costruzione sostitutiva con una forte leva finanziaria? Cosa deve accadere all'immobile dopo l'eventuale sviluppo: intendete mantenerlo o venderlo? Siete in grado di valutare costi e ricavi indicativi? Ciò significa, in definitiva, anche chiarire chi finanzia cosa.
• Da non addetti ai lavori, chi coinvolgete come partner – ovvero, quale professionista vi supporta nella pianificazione e nella realizzazione?

Il «progetto preliminare»

Una volta che avete sostanzialmente risposto a queste domande, segue l'approfondimento. In altre parole: il lavoro concettuale.

• Definizione del gruppo target e del posizionamento: a chi ci rivolgiamo? Quanta superficie deve essere realizzata? Con quale standard? È definita una promessa di valore (ad es. «adatto alle famiglie», «accessibile», «urbano-compatto», «sostenibile», …)?
• Osservazione del contesto: com'è la microubicazione? Quali argomenti di domanda funzionano? Quale concorrenza esiste? Quali sono fasce realistiche di prezzo/affitto? Ecc.
• Dettaglio dei piani: si tratta del cronoprogramma, del chiarimento delle procedure autorizzative e amministrative, dell'organizzazione del progetto – ovvero del coinvolgimento e della collaborazione con i partner di progetto – nonché della precisazione della gestione di costi e rischi.

Finanziamento – sapere come

A differenza della vendita diretta, nella maggior parte dei casi vi serve un partner per poter finanziare lo sviluppo. Nella sua scelta non è decisiva solo la «migliore offerta», cioè il tasso proposto o il capitale proprio richiesto. Altri fattori sono almeno altrettanto importanti:

• La comprensione del progetto: il potenziale partner conosce diverse logiche progettuali o solo le ipoteche standard?
• La trasparenza: con quale chiarezza sono formulate le condizioni?
• La flessibilità: come gestisce il potenziale partner le modifiche di progetto?
• L'esperienza: quali progetti analoghi ha già realizzato il potenziale partner?

I buoni partner di finanziamento verificano anche sempre se per l'elaborazione dell'architettura, la strategia autorizzativa, la pianificazione dei costi, la gestione del cantiere, la sostenibilità e la commercializzazione vi avvalete di professionisti competenti e affiatati – e se le responsabilità sono chiare.

Realizzare con successo progetti immobiliari

Il percorso tipico – dalla verifica preliminare e dal concetto, passando per il progetto preliminare, l'iter autorizzativo, il finanziamento, la realizzazione e la commercializzazione – va inteso come un processo. Non come un unico grande ostacolo.

Se la fattibilità di un'idea è solida fin dall'inizio, l'iter autorizzativo è valutato realisticamente, i costi sono gestiti in modo conservativo e ordinato, i ruoli sono chiari, le decisioni vengono prese rapidamente e i partner di finanziamento vengono coinvolti per tempo, la fattibilità di un progetto aumenta enormemente.

In questo ambito gli ostacoli sono sorprendentemente banali e, proprio per questo, facilmente evitabili:

• Fattibilità verificata troppo tardi (zone, indice di sfruttamento, oneri)
• Numeri troppo ottimistici (costi di costruzione, tempi, commercializzazione)
• Responsabilità poco chiare (chi decide cosa – e quando?)
• Riserve insufficienti (finanziarie e di tempo)
• Finanziamento pensato «solo alla fine» (anziché come parte del concetto)

Lo sviluppo immobiliare non deve essere un salto nel buio. Con un piano chiaro, ipotesi realistiche e partner esperti, i progetti diventano ben realizzabili – anche per privati e piccoli investitori.