Indici di densità: GFZ, AZ, BMZ, ÜZ e GZ spiegati in modo semplice

Indici di densità – quanto si può costruire sul vostro fondo

Chi vuole sapere che cosa è possibile su una particella si imbatte rapidamente in termini come indice di sfruttamento, indice di occupazione o indice di massa edilizia. Sembrano tecnici – eppure rispondono tutti alla stessa semplice domanda: quanto densamente si può costruire qui?

Questi indici di densità sono fissati nel regolamento edilizio e di zona del vostro comune. Contribuiscono a determinare se su un fondo c'è posto per una casa unifamiliare, una casa plurifamiliare o per nulla di più – e rientrano quindi tra i principali fattori di valore di un immobile.

Spieghiamo con parole semplici i cinque indici più importanti, mostriamo come interagiscono – e che cosa vale quando non è prescritto alcun indice.

Che cosa regolano gli indici di densità

Ogni comune suddivide il proprio territorio in zone. Per ogni zona edificabile, il regolamento edilizio e di zona – a seconda del cantone chiamato anche regolamento edilizio o norme di attuazione del piano regolatore – stabilisce con quale intensità un fondo può essere utilizzato. Nel gergo tecnico questi indicatori si chiamano «indici di utilizzazione». Tutti mettono in rapporto qualcosa di costruito con la superficie computabile del fondo, cioè la parte della particella che si trova nella zona edificabile. Ciò che viene misurato è diverso:

• la superficie di piano – tutti i piani sommati (indice di sfruttamento GFZ, indice di utilizzazione AZ),
• l'impronta – quanto suolo è coperto dall'edificio (indice di occupazione ÜZ),
• il volume – quanto spazio occupa l'edificio (indice di massa edilizia BMZ),
• la superficie verde – quanta parte del fondo deve rimanere non edificata (indice di superficie verde GZ).

I cinque indici in sintesi

Indice di sfruttamento (GFZ), indice di utilizzazione (AZ) – la superficie

L'indice di densità più noto, che molti conoscono anche come indice di utilizzazione (AZ). Indica quanta superficie di piano può essere costruita in rapporto alla superficie del fondo. Un GFZ di 0.5 significa: su un fondo di 1'000 m² sono possibili 500 m² di superficie di piano – su un piano o su tre, l'indice non lo stabilisce. Molti cantoni, nell'ambito dell'armonizzazione della terminologia edilizia (CIAE), hanno sostituito l'AZ con il GFZ; in quest'ultimo vengono computate più superfici, ad esempio vani scala e muri, a seconda del cantone anche i piani interrati. I valori non sono quindi direttamente confrontabili. Alcuni cantoni, tra cui Zurigo, continuano a lavorare con l'AZ.

In parole semplici: il GFZ e l'AZ sono il budget di superficie – quanta superficie potete «spendere» complessivamente.

Indice di occupazione (ÜZ) – l'impronta

Regola quanta parte della superficie del fondo può essere coperta da edifici – indipendentemente dall'altezza. Un ÜZ di 0.25 significa: su 1'000 m² possono essere edificati al massimo 250 m². Il resto rimane libero per giardino, accesso o la distanza dal vicino.

In parole semplici: l'ÜZ limita l'impronta della casa.

Indice di massa edilizia (BMZ) – il volume

Qui conta il volume dell'edificio fuori terra, in metri cubi per metro quadrato di fondo. Un BMZ di 3.0 consente su 1'000 m² un volume edificato di 3'000 m³. L'indice di massa edilizia è indicato laddove il volume dice più della superficie. Molti comuni lo utilizzano anche nelle zone residenziali e nelle zone nucleo, in parte al posto del GFZ o dell'AZ.

In parole semplici: il BMZ determina quanto può essere grande la «scatola» – indipendentemente da quanti solai vi si inseriscono.

Indice di superficie verde (GZ) – ciò che deve rimanere libero

Funziona al contrario: stabilisce quale quota del fondo deve rimanere verde e non impermeabilizzata. Un GZ di 0.3 significa: almeno 300 m² su 1'000 m² sono superficie verde – parcheggi e accessi non vi rientrano. Nel Canton Zurigo l'indice delle superfici libere (Freiflächenziffer) svolge una funzione analoga.

In parole semplici: il GZ è il limite minimo per il giardino.

Un semplice esempio di calcolo

Prendiamo un fondo con 1'000 m² di superficie computabile in una zona residenziale con le seguenti prescrizioni:

• GFZ/AZ 0.5 – al massimo 500 m² di superficie di piano
• ÜZ 0.25 – al massimo 250 m² edificati
• GZ 0.3 – almeno 300 m² di verde
• Al massimo due piani pieni

I 500 m² di superficie di piano devono trovare posto su un'impronta di al massimo 250 m² – quindi su due piani da 250 m² ciascuno. In questo modo il budget di superficie è esattamente esaurito. Se oggi sul fondo sorge una casa unifamiliare con 180 m² di superficie di piano, rimane una riserva teorica di 320 m².

Il calcolo è volutamente semplificato – che cosa sia computabile è regolato diversamente da ogni cantone. Mostra però il principio: la prescrizione più restrittiva determina il margine di manovra.

Perché gli indici da soli non bastano

Gli indici di densità sono limiti massimi – non un diritto. Se il massimo possa effettivamente essere costruito dipende da ulteriori prescrizioni:

• Distanze, altezze, forme del tetto, urbanizzazione e posteggi determinano dove può sorgere l'edificio e quanta superficie rimane per l'abitazione.
• Vincoli di protezione come la protezione del paesaggio urbano, la tutela dei monumenti, la protezione fonica o le distanze dai corsi d'acqua possono limitare notevolmente il potenziale.
• Bonus e densità minime agiscono in entrambe le direzioni: per edificazioni d'insieme (Arealüberbauungen) o piani di quartiere molti regolamenti edilizi concedono una densità maggiore, alcuni cantoni anche per costruzioni particolarmente efficienti dal punto di vista energetico. Al contrario, alcuni comuni prescrivono densità minime affinché i terreni edificabili non vengano utilizzati in modo troppo estensivo.

Per i proprietari questo è decisivo: se risanare, sopraelevare o costruire un edificio sostitutivo sia la strada più sensata dipende spesso da quale prescrizione limita il margine di manovra. Proprio le case più vecchie spesso non sfruttano il budget di superficie oggi vigente, perché dalla revisione della legge sulla pianificazione del territorio del 2014 molti comuni hanno adeguato i propri regolamenti di zona in direzione dello sviluppo centripeto.

E se non si applica alcun indice di densità?

In molte zone – spesso nelle zone nucleo, ma anche in alcune zone residenziali – il regolamento edilizio non prevede alcun indice di utilizzazione. Ciò non significa che si possa costruire con la densità che si vuole: la densità risulta allora dalle prescrizioni che delimitano l'edificio dall'esterno – distanze dai confini e tra edifici (che in molti cantoni aumentano con la lunghezza o l'altezza dell'edificio), linee di arretramento, piani pieni, altezza dell'edificio e del colmo nonché lunghezza dell'edificio. Nelle zone nucleo si aggiungono spesso prescrizioni di inserimento nel paesaggio urbano.

Ecco come calcolare in questo caso – anche qui in modo semplificato:

1. Determinare l'area edificabile: sottraete le distanze applicabili dai confini della particella. Con una particella di 25 × 40 m e 5 m di distanza su tutti i lati, rimane un'area edificabile di 15 × 30 m, cioè 450 m².
2. Moltiplicare per il numero di piani: se sono ammessi due piani pieni, sono teoricamente possibili 2 × 450 m² = 900 m² di superficie di piano – più un piano mansardato o un attico, se ammessi.
3. Correggere in modo realistico: quasi nessun edificio occupa interamente l'area edificabile. Lunghezza dell'edificio, supplementi di distanza per edifici lunghi, accesso, posteggi e una pianta sensata riducono nettamente il risultato. Il numero è un limite massimo, non un progetto.

Senza indice di utilizzazione non esiste quindi un budget di superficie fisso – decidono la forma del fondo, le distanze e l'altezza. Su particelle strette o di forma sfavorevole il margine di manovra risulta perciò spesso più piccolo di quanto lasci supporre la dimensione. In questi casi serve quasi sempre una verifica specialistica o un'analisi del potenziale che tenga conto di distanze e altezze.

Come procedere

Una prima verifica pragmatica in quattro passi:

1. Determinare la zona: nella maggior parte dei comuni e dei cantoni il piano delle zone è consultabile online.
2. Leggere le prescrizioni: quali indici di utilizzazione, numeri di piani e distanze valgono in questa zona?
3. Rilevare lo stato attuale: quanta superficie di piano e quanta superficie edificata ha oggi il vostro edificio? Possono aiutare i piani di costruzione o la licenza edilizia.
4. Stimare il margine di manovra: confrontate lo stato attuale e quello ammesso per ogni prescrizione – la più restrittiva determina il margine di manovra.

A proposito: questi passi si possono abbreviare. L'analisi del potenziale PORT riunisce automaticamente piano delle zone, regolamento edilizio e di zona e ulteriori dati di base. Inserite un indirizzo e vedete gratuitamente e senza registrazione quale zona e quali indici si applicano – e quale potenziale teorico potrebbe risultarne.

Cinque sigle, una domanda

GFZ, AZ, BMZ, ÜZ e GZ suonano burocratici. Dietro si cela una logica semplice: ogni indice descrive un aspetto diverso della stessa domanda – quanto densamente si può costruire? Chi sa per tempo quale indice o quale distanza limita il margine di manovra risparmia tempo, evita errori di pianificazione e prende decisioni migliori – che si tratti di mantenere, risanare, sviluppare o vendere.